U bent misschien benieuwd naar de berekening die wordt gebruikt om een lineaire en annuïteitenhypotheek te berekenen. Ook spelen er verschillende factoren mee om uw maximale hypotheek te kunnen berekenen. Op deze pagina leggen wij uit wat er allemaal meetelt bij een hypotheekberekening.
Hoe bereken ik mijn lineaire hypotheek?
Bij een lineaire hypotheek betaalt u elke maand hetzelfde deel aan aflossing. Als u een hypotheek heeft van 250.000 euro en een looptijd van 30 jaar (360 maanden) dan is de berekening voor de aflossing:
- €250.000 / 360 = €694,44 per maand.
De rente berekent u zo: (Als we ervan uitgaan dat de rente 4% is) Resterende schuld * (0.04/12). In dit geval wordt de berekening voor de eerste maand:
- 150.000 * (0.04/12) = €500
- Uw totale maandbedrag is in dit voorbeeld €1194,44
Omdat de rente elke maand wordt berekend over de resterende schuld, wordt deze elke maand lager. Uw resterende schuld wordt elke maand ook lager.
Hoe bereken ik mijn annuïteiten hypotheek?
Een Annuïteitenhypotheek is wat lastiger om te berekenen. Er zit namelijk een vaste berekening achter waardoor u de annuïteit van de hypotheek kunt berekenen. U kunt de rekentool van Goedlenen ook gebruiken om te zien welke maandlast daarbij hoort.
De formule die wordt gebruikt bij een annuïteitenhypotheek is:
M=R/(1-(1+(R^-N)))*H
- M = De maandlast.
- R = Rente.
- 1 = Een gegeven getal, deze is bij elk hypotheekbedrag, rentepercentage en looptijd hetzelfde.
- N = De looptijd in maanden.
- H = Hypotheekbedrag.
Stappen bij de berekening
Als eerste gaat u de maandelijkse rente berekenen, dit doet u door de rente (Laten we als voorbeeld 4% nemen) / 12 te delen. 4% / 12 = 0.3333. Alleen omdat u gaat rekenen met procenten moeten we de 4% als getal nemen. Dit doen we door de 4% te zien als 0.04. De berekening wordt nu: 0.04 / 12 = 0.003333
Nu berekenen we eerst de 1 + R^-N en doen we als volgt: 1 + R, dat is 1 + 0.003333 = 1.003333. Om verder te rekenen hebben we een looptijd nodig, in dit geval gaan we uit van 30 jaar (360 maanden). De berekening wordt dan (1.003333)^-360. U zult u misschien afvragen waarom er –360 staat(?) Dit is omdat het bedrag moet aflopen. Nu we dit deel hebben, kan dit uitgerekend worden met als uitkomst een getal van 0.3018.
Het volgende deel wordt: 1 – 0.3018, dat is 0.6982.
We kunnen nu de R (0.003333) delen door 0.6982, hier komt een antwoord uit van 0.004774.
Nu volgt het hypotheekbedrag * 0.004774 doen. Laten we in dit voorbeeld uitgaan van een hypotheekbedrag van €250.000. €250.000 * 0.004774 geeft als uitkomst: €1193.50 en is het in dit het voorbeeld het te betalen maandbedrag voor een annuïteitenhypotheek.
Renteaftrek bij een lineaire en annuïtaire hypotheek
Omdat de overheid het kopen van huizen aantrekkelijker wilde maken, is jaren geleden renteaftrek ingevoerd. Dit betekent dat als u een hypotheek afsluit, u een deel van de betaalde hypotheekrente kunt aftrekken bij het invullen van de jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting.
U kunt dit jaarlijks terugvorderen maar ook maandelijks vooraf laten verrekenen. Als u het maandelijks terugvordert heeft u direct lagere hypotheeklasten. De hoeveel rente u mag aftrekken verschilt per persoon. Wilt u meer weten over renteaftrek? Kijk op deze website van de Belastingdienst.
Hoe wordt de hypotheek berekening gemaakt?
De maximale maandlasten worden berekend op basis van 5 factoren.
- Toetsinkomen
- Toetsrente
- Woonquote
- Maximale hypotheeklast
- Maximale hypotheekbedrag
Toetsinkomen
Uw toetsinkomen is het inkomen dat wordt gebruikt bij het berekenen van uw hypotheek. Het toetsinkomen is niet gelijk aan uw bruto inkomen, Als u bijvoorbeeld partneralimentatie betaalt wordt dit van uw bruto jaarinkomen afgehaald en houd u uw toetsinkomen over. Kinderalimentatie telt niet mee.
Welke inkomens tellen allemaal mee voor uw toetsinkomen?
- Bruto salaris
- Vakantietoeslag
- Overwerk
- 13e maand
- Flexibel inkomen
- Alimentatie
- VEB-toeslag
- Provisie
- Onregelmatigheidstoeslag
- Sociale uitkering
- Eindejaarsuitkering
- Inkomen als zelfstandige
Toetsrente
De toetsrente is een rentepercentage dat elk kwartaal wordt bepaald door de AFM (autoriteit financiële markten). Op dit moment (begin 2025) is de toetsrente 5%, de toetsrente kan nooit lager zijn dan 5% omdat dit wettelijk het laagste niveau rente is. De toetsrente hoeft niet gelijk te staan aan de rente die u betaalt over uw hypotheek, dit rentepercentage wordt voornamelijk gebruikt om de maximale hypotheek te berekenen.
Als u kiest voor een rentevastperiode van 10 jaar of langer mag u de werkelijke rente gebruiken voor het berekenen van uw maximale hypotheek. Als u geen of een minder lange rentevastperiode heeft, dan moet u gebruik maken van de algemene toetsrente.
Woonquote
De woonquote is een percentage van uw toetsinkomen wat u maximaal mag besteden aan een hypotheek. De woonquote wordt ook het woonlastpercentage genoemd.
De woonquote wordt bepaald door 3 factoren: het toetsinkomen, de toetsrente en leeftijd. Als u een hoog toetsinkomen heeft, is uw toetsrente ook hoger en wordt uw woonquote ook hoger. Als u een hogere woonquote heeft, mag u een groter bedrag aan uw hypotheek uitgeven.
De maximale hypotheeklast
Bij het berekenen van uw maximale hypotheeklast heeft u uw bruto jaarinkomen, toetsrente en het daar horende woonquote percentage nodig.
Als u een bruto jaarinkomen heeft van 60.000, de toetsrente 5% is en de woonquote 25,5% is, dan wordt de berekening €60.000 * 0.255 = €15.300 / 12 = €1.275. U mag maandelijks niet meer dan €1.275 kwijt zijn aan hypotheekkosten.
Heeft u nog een andere lening lopen? dan wordt dit in mindering gebracht van uw bruto jaarinkomen en wordt uw woonquote lager.
Wat is uw maximale hypotheek?
Uw maximale hypotheek wordt jaarlijks vastgesteld door het Nibud. Een maximale hypotheek wordt berekend aan de hand van uw jaarinkomen. In het excelbestand van het Nibud staat welke hypotheek de max is voor welk jaarinkomen. Klik hier om uw hypotheek te berekenen.
Er spelen meerdere factoren mee om uw maximale hypotheek te berekenen Op de site het Nibud staat in de basis de maximale hypotheek per jaarinkomen, maar er spelen meer dingen mee. Vanaf 2025 kunt u een hogere hypotheek krijgen als de woning waar u het geld voor gebruikt een hoog energielabel heeft. Ook moet uw toetsinkomen berekend worden. Als u graag uw exacte maandbedrag wilt weten of andere vragen hebt over hypotheken, leningen of verzekeringen neem dan contact op met één van onze ervaren adviseurs van Goedlenen. Ook kunt u altijd een vrijblijvende offerte aanvragen, zodat u kan zien wat voor uw situatie van toepassing is.
Financieel adviesbureau Goedlenen
